Sälja gården?Sälja gården?

Marknadsvärdet på jord och skog fortsätter att öka, sedan förra hösten med rekordhöga 20 procent. Hur är det möjligt? Räntorna har inte sänkts ytterligare, avräkningspriserna har stigit men det har även kostnaderna för insatsvaror.  Vi behöver söka förklaringarna bland andra faktorer.

Det är uppenbart att fastighetsekonomin och konsumtionsekonomin utvecklat sig i olika riktningar sedan mitten av 1990-talet. Konsumtionsekonomin är global och utbudet av varor har ökat explosionsartat inte minst på grund av stigande produktionskapacitet i Asien och andra låglöneregioner.

 

NY TREND FÖR  LIVSMEDEL

Livsmedelspriserna har inte heller ökat nämnvärt. Det beror på att produktionen blivit mer rationell och effektiv. Tullhinder har eliminerats och transportkostnaderna har varit låga. Vår bedömning är dock att priserna kommer att öka. Anledningen är ett allt mer miljömedvetet konsumtionsmönster och höjda energipriser som ökar transportkostnaderna. Att livsmedel är närodlade ses idag som viktigare än att de är ekologiska.

 

 

EXTREM PRISUTVECKLING

När det gäller åker- och skogsmark, kommersiella fastigheter och bostäder har vi däremot sett tio-

dubblade värden under en 25-årsperiod. Det innebär en årlig genomsnittlig ökning på cirka tio procent. Inflationen under motsvarande tid låg på cirka en procent om året. 

Denna värdestegring är självgenererande och prisuppgången skapar ökade penningmängder. För berörda fastighetsägare har det egna kapitalet stigit. Det har blivit möjligt att med fastigheterna som säkerhet öka belåningen och göra ny- och tillskottsförvärv. Inom jord och skog ligger belåningen sällan över 50 procent. Bland vissa fastighetsbolag på den kommersiella sidan kan dock risktagandet vara betydligt högre. 

Även de låga räntorna har bidragit till bättre resultat hos de flesta fastighetsägare. Bristen på andra investeringsalternativ gör att mycket av kapitalet söker sig till realt säkra fastigheter. Många företagare som säljer sina livsverk vill investera sitt kapital i andra fastigheter med obeskattade reavinster. Andra vill köpa skog efter att de betalat in reavinsten.

FRÅGOR FÖR FRAMTIDEN

Marknaden har anpassat sig till den låga räntan och det är egentligen inte så konstigt. Alla förvärv idag leder kortsiktigt till säkra vinster. Avkastningen understiger sällan två procent och räntan överstiger inte en procent. Det är unikt att man vid ett nyförvärv kan förränta det totala kapitalet och ändå göra en vinst. Hur länge kan vi förvänta oss detta? Vad bär postpandemin i sitt sköte? Hur kommer världsekonomin att påverkas av en överbalanserad statsbudget? 

Min bedömning är att vi kommer att få en ökad inflation och därmed även ett högre ränteläge. Dock är världens ekonomer och riksbankschefer mycket observanta på detta. Förhoppningsvis kommer de värsta avarterna att pareras.

ÖKAD PRODUKTIVITET

En eventuell ränteuppgång kan balanseras av högre avräkningspriser och ökad produktivitet. För mer än tio år sedan förutspådde jag en revolution inom lantbruket baserad på introduktionen av självkörande redskap. Även om detta dröjt är vi förmodligen nära detta utvecklingsteg och det kommer att vara banbrytande för lantbruket. Som när traktorn ersatte hästen och oxen. Brukningskostnaden per hektar kommer att minska och på nytt frigöra personal från lantbruket, vilket är negativt för landsbygden. 

SKOGSBRUKET IDAG 

Den svenska skogsdebatten upplever jag som besvärande. Produktionsskogen attackeras från alla håll genom media och ”vetenskapliga rapporter”. Aktivister lierar sig med de som ifrågasätter äganderätten. Jag befarar att motståndare till det nuvarande skogsbruket vinner många anhängare bland personer som inte är insatta i hur skogsbruket fungerar. Därför behöver debatten tas på allvar av alla som värnar om äganderätten och skogsägarens rätt att själv förvalta sin skog.

LYCKADE FÖRHANDLINGAR 

Under den senaste tiden har Skånegårdar biträtt ett antal markägare som drabbats av Länsstyrelsens önskan att bilda små och stora naturreservat. I stort har förhandlingarna gått bra. Samtidigt är det ett slöseri med statliga medel att ta över skötseln av marker som framgångsrikt byggts upp och förvaltats inom den privata äganderätten.

EN NY GRÖN VÅG

Under 2021 var utbudet på marknaden likartad med tidigare år. Efterfrågan ökade dock markant. Viljan att investera i fastigheter var stark och slutpriserna på jord och skog steg drastiskt på bara ett års tid. Vid köp av åkermark är arrondering och tillgänglighet viktiga värden för en köpare. I likhet med läget är det inget man kan ändra på. 

Pandemin har ökat viljan att flytta ut på landsbygden, i likhet med gröna vågen under 1990-talet. Vikten av en god hemmiljö har ökat för de som kan arbeta hemifrån. I skrivande stund är efterfrågan på jord, skog och boendefastigheter stor vilket speglar sig i slutpriserna på en öppen marknad. Hur 2022 utvecklar sig är svårt att veta. Men marknaden är fortsatt väldigt stark!

 

 

Mars 2022

Dag Magnusson
Styrelseordförande
Civilekonom, Reg. mäklare